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深圳“田贝新模式”产业升级闯新路

罗湖区笋岗街道的田贝村,有着300多年的历史。改革开放以来,这个小村逐渐走入人们的视野。1984年,原来的上、下田贝村合并成了田贝新村,村民们之前居住的小瓦房变成了70余栋3至4层高的独立楼房。20多年来,这些曾经让田贝人引以为骄傲的小楼房历经风吹日晒,显得与周边的高楼有些不协调。2006年12月,一栋栋的旧楼轰然倒下,在村民们的视野中消失,它标志着田贝旧村改造工程正式启动。2007年2月11日工程奠基,2008年9月17日顺利封顶,在一年零7个月时间里,5栋高99.8米的围合式布局高层住宅楼已经拔地而起,“田贝花园”即将现身。

田贝村的第一次改造,是特区农村城市化的一次生动体现,被誉为“田贝模式”。如今,“田贝模式”伴随着田贝的第二次改造,又有了新的内涵,在村民居住环境发生“质”的飞跃的同时,也将完成产业升级,成为名副其实的产业村,实现可持续发展,创造了城中村改造的“田贝新模式”。

22年无违建,居民安居乐业

“田贝村曾经是个‘三无’村,无违法建筑,无非法经营,无各类发案。”田贝股份公司董事长林达光风趣地介绍说。

1984年,为了配合深圳的城市化进程,上田贝和下田贝统一规划修建房屋,全部是三、四层的单门独院的小洋楼,有70多栋,所有房屋全都履行了报建手续,经过国土部门的批准,领有房地产证,这在全市是少有的。之后的22年间,田贝村更是在深圳创造了一个奇迹。这块土地上不仅没有修建一栋违法建筑,而且也没有私自加高、破墙开店及搭建铁皮屋的现象。此外,田贝社区没有无证照经营的门店,商业秩序井然有条,且连续5次被评为罗湖区“百日无案件社区”,村民们实现了真正意义的安居乐业。这种具有新内涵的“三无”,使得“田贝模式”成为了深圳农村城市化改造的典范。

记者了解到,田贝之所以没有违建,不是因为田贝人“傻”,不知道多建一层就能多收入,而是因为田贝历来民风淳朴,遵纪守法,看得长远。当时的村干部,意识到搞违建隐患风险多,得不偿失。他们以身作则,带头不搞违建,对居民也形成了有效约束。同时,村股份公司全力发展集体经济,或发展建材生意,或投资商铺商品房,日子一样越过越好。

田贝人的先见之明在这次旧村整体改造中得到了充分体现,极大地节省了成本,受益颇丰。一位村民给记者算了一笔账:“我们村均为四层以下楼房,有的居民只建了三层。如以每户居民四层楼计算,每层约90平方米,共360平方米;如果搞违建,以平均8层计算,则是720平方米。按照市场价每平方米3000元计算,少拆除360平方米则意味着减少损失108万元。如果按全村有170户居民计算,则减少损失18360万元。”

六年磨一剑,改造方案敲定

田贝村重建改造的初步思路始于1998年。当时随着深圳的国际化进程,田贝村也遇到了与其他城中村同样的问题:房屋低矮老化、地下管网废旧,村容村貌难看,有的房屋甚至存在安全隐患,与周边环境极不协调等等。在罗湖区政府的正确引导和推动下,田贝村确定了自筹资金,自拆自建,自行分配的整体重建改造方案,着手编制高层住宅楼建设规划,重点从单门独户小洋房向高层住宅转型。这是深圳城中村改造政策出台后,首个以居民自筹资金方式进行旧村改造的城中村。

起初,一些村民不理解,甚至有强烈的抵触情绪。为此,股份公司、街道办事处、罗湖区政府等有关领导深入基层,给村民们讲城中村改造的必要性和城市规划相关政策,统一思想,使村民们逐渐支持、响应政府改造城中村的号召,并接受从单门独户到小高层,最后集体上楼的改造方案。

由于改造涉及面广、工作量大,尤其在资金筹措、提升容积率方面的难度,田贝村规划设计方案历经6年,先后找了8家设计院进行整体规划设计,设计方案十易其稿,最终一个既符合城市总体规划又为绝大多数村民接受的田贝新村重建方案才正式亮相。

据了解,田贝村改造总用地面积为1.9万平方米,总建筑面积为12.6万平方米,其中住宅为8.5万平方米,商业为3万平方米。改造工程顺应地形,以新建办公楼和两棵老榕树为中心,沿周边建设5栋高层住宅楼,形成围合式的布局,既满足了住宅通风、采光、日照的要求,又可以使小区形成封闭式院落。住宅设计为每层4户,每套住宅间距大,每套住房都互不干扰,每栋楼房的中部架空,形成空中花园,供村民休闲娱乐,村民的户均住宅面积从196平方米增加到500平方米,户均商业面积由48平方米增加到178平方米。

从规划到实施,体现村民意愿

在田贝花园进程表上有这样的记载:2006年5月,成立田贝新村重建工作领导小组,成员包括原村民业主、入赘村民业主、插队村民业主等各类业主代表;5月19日,召开新村重建情况汇报会,以书面形式向各业主发出《田贝新村重建工作报告各业主情况》,全面通报田贝新村重建工作基本情况并咨询各业主对重建改造工程的意见和建议;6月份,股份公司分别与各业主签订了《田贝新村重建工作协议》,将新村重建的有关情况公开、透明地列出来,使业主能全面了解新村重建的情况,由业主自行作出重建与否的决定;7月份,在全体业主一致同意进行整体重建改造后,公司分别与各业主协商并签订《拆迁分配协议书》,明确了旧楼拆除及重建工程竣工后的楼房分配原则;11月19日,召开全体业主大会,通报相关工作,确定重建改造项目各有关合作单位;2007年8月5日召开全体业主大会,由合作银行解释项目贷款有关情况,确保建设资金按时到位……

记者还发现,田贝村的每一位村民对于田贝花园的筹建工作都了如指掌。一方面是他们出于对田贝花园项目的关心,另一方面是田贝花园筹建领导监督小组定期或不定期地将小组所做的工作、现场施工情况、工程进度、社会有关信息等编写成“田贝花园筹建工作简报”供各业主参考,实实在在为业主服务,切实做到公平、公开、公正。目前,已经编制了五期简报。

除了向村民及时汇报田贝花园的进展情况外,整个工程进展中遇到的问题,以及今后将面临的问题,股份公司都及时与村民进行沟通,广泛征求村民的意见。例如如何妥善解决因材料价上涨带来的负面影响,如何支付工程项目的进度款等等。

记者在工地采访时,碰到了几位田贝村村民。一位老伯告诉记者说:“村民们对新村的建设充满了期待,许多村民每天都要到建筑工地上看一看,有的还不要一点报酬地投身到建设中,担任起义务监理员。”

村民自治,保障利益最大化

与其他的城中村相比,田贝拆迁改建工作能够在短时间内得以顺利实施,得益于村民的高度自治,村民们都能识大体、顾大局,认识相对统一。

笋岗街道党工委书记赖炳良一直全程指导及参与田贝改造工作。他介绍说,这个最后定下来的改造方案,最大的特点就是建设资金主要来自原居民集资、公司筹资,不足部分通过银行贷款。在资金筹集上,田贝村请了几家银行来为每家每户做一个理财计划,有钱的就拿钱,没钱的就根据实际情况,向银行贷款。田贝村独自运作资本的同时,也使得村民们获得了绝对的话事权。“人是他们的,想要谁就要谁,需要多少人由他们决定,花费多少由他们定,事也由他们去做。政府不插手,发展商不参与;只有村民觉得工程的各个环节都透明公开,都在他们眼皮底下进行,村民才会放心,才会支持。”

由于田贝没有违建,改造也显得很“纯粹”,村民们制定的改造分配方案是:每户就按每栋房子分得1390平方米,每套房子都有红本,地价由个人交。赖炳良说,这种分配很公平,分得的楼房面积已经确定,而房子的楼层则由村民公平抓阄决定。但是,有一两户认为自己的旧房属于商业面积,比较值钱,就要求获取1、2、3层楼房的赔偿。他这样的要求损害了集体的利益,于是田贝村通过开村民大会集体表决决定拆除这家“钉子户”。这种通过“村民自治,村规民约”的方式解决问题,既尊重了村民的集体意见,也实现了村民利益的最大化。

钟世祥是田贝花园筹建领导监督小组的一员,今年67岁了,村民们都亲切地称他为钟叔。“田贝花园就像我们自己的‘孩子’一样,我们每天看着他一点点的成长。如今顺利实现了封顶,我感到很安慰。”钟叔介绍说:“每天我们都会到工地上仔细查看,帮助工程队管理工地,安全施工。在保证质量、安全的同时,我们还要抓好进度。工程的进度关系着每位业主的切身利益,许多村民现在都是租房子住,早一天完工,早一天收益,据估算现在一天损失的经济效益就能达到20万元左右。”

在工程进展的过程中,田贝股份公司还积极启动商场招商计划。田贝花园商场的定位是田贝村重建的最大亮点,商场的经济效益是公司集体和业主个人的重要经济命脉。为了有效地、及早地发挥经济效益,公司曾经提出多种设想,以实现业主利益的最大化。比如,提早招商、商场装修与整体装修同步进行;工程竣工与商场开业同步举行;以收三个月或半年押金及租金为洽谈条件,让每位业主能在工程竣工前有一笔收入的设想。

另外,他们还向各业主印发了“田贝花园商场招租意向表”征询意见,希望各位业主积极自荐,或推荐商客,或提出对商场招商、商场经营方式的合理方案。大部分业主反馈的意见是主张商场由公司统一管理,订出合理的价格,公开招标,从价高者、经济实力雄厚、押金租金高、有诚信者中选定客商。目前这项工作正在进行当中。

据了解,田贝花园今后的物业管理将由田贝物业管理有限公司进行管理,其人员主要是由该村村民组成,其中的16名管理人员已经在电大进行物业管理培训。田贝花园还将实施统一出租集中管理,这种方式可由公司根据出租房的户型、层高、朝向、面积等统一制定合理的价格,防止个体租价竞争,避免恶性循环,杜绝“黑中介”或“二房东”介入田贝出租市场,切实维护业主们的利益。

产业升级,实现可持续发展

“改造城中村,建设产业村”这一总体思路,是罗湖区根据现状情况、产业发展前景及城市环境景观要求确定的。罗湖是深圳市较早的建成区,土地资源紧缺,城中村的建设先天不足,后天老化,对市政基础设施考虑不足,罗湖的城中村改造只能走创新之路。为最大限度地提高投入与产出比,提高产业附加值,罗湖区提出该区的城中村改造应重视产业发展,优化产业结构,控制居住人口增长。同时,做到三个可以接受:市场可以接受、城市规划可以接受、人民群众可以接受。

田贝村改造项目是全市旧村改造政策出台后,首个由原居民自筹资金建设项目,因此该项目受到罗湖区委区政府的高度重视。区委书记刘学强、区长鲁毅多次强调,旧村改造不是简单的推倒重建,而是在全区范围内一次资源重新整合的过程,既要提升居住环境,更要充分考虑最大限度地提升城市功能,带动片区产业的发展,努力做到“改造一片,提升一片,激活一片”。

刘学强还表示,罗湖区正按照市委书记刘玉浦建设现代化核心城区的要求,努力抓好旧城中村、旧工业区、旧商业区和旧社区的更新改造,为全市提供经验。田贝股份公司董事会“一班人”在旧村改造过程中,从做村民的思想工作到拆迁赔偿、从银行贷款到组织施工都是自己“搞掂”,为区政府和街道办事处节约了大量行政成本。对于田贝花园这个罗湖旧村改造的“种子项目”,区委区政府将依法、依规、依理给予大力支持。区有关部门已对田贝花园的市政配套建设、交通环境改造、商业裙楼的招商以及项目的整体宣传等方面进行专题研究,以实际行动支持田贝花园建设,使这个旧村改造项目不仅大大改善村民的居住环境,还要实现从城中村升级为产业村的终极目标,使村集体股份经济可持续发展。为此罗湖区专门成立了工作组,区财政局、旧改办、街道办事处等多个部门都抽调人员,参与田贝旧村改造工作。

林达光告诉记者,旧村改造的顺利推进为田贝的产业升级提供了契机,建材作为田贝的传统产业已经兴旺了20年,成为深圳一个响当当的建材品牌,但从目前全市的房地产分布和建材市场布局来看,田贝建材市场的优势已经远没有从前那么明显,而与建材市场仅仅隔着一条文锦北路的水贝珠宝项链街区却是日益兴旺,显现出强大的聚集效应和辐射力,村股份公司目前正在考虑将建材产业转向珠宝产业,并与珠宝业有关人士进行了接洽。初步考虑的方案是保留洪湖路的建材一条街,也就是保留“田贝建材”这个老品牌,而田贝花园建成后新增的3万平方米商业面积全部面向珠宝业招商,让建材村转型为珠宝村。

为帮助田贝村早日实现产业村转型的目标,罗湖区政府正在积极协调市区有关部门,缓解紧邻田贝花园的文锦北路的交通压力,初步方案是加建车行天桥,打通文锦北路南北向出入田贝花园极其不便的交通瓶颈;同时规划建设二层空中连廊,将水贝珠宝产业集聚基地与改造后的田贝珠宝专业市场连接,使两大市场形成产业集聚和规模效应。

古榕树在诉说

——田贝村的历史记忆

从田贝村到田贝新村,再到田贝花园,见证了田贝人祖祖辈辈发展历史的两棵古榕树至今已有377年的历史。今天,田贝旧村、田贝新村都早已不见了,只有这两棵古榕树依然在田贝花园的建设工地上枝繁叶茂地生长着,显示了顽强的生命力和发展后劲。前些日子,村民们每天都来古榕树下,望着以每四天一层楼的速度一天天长高的田贝花园,心里满是憧憬。直到昨天,田贝花园顺利封顶了,村民们终于知道了自己将来的新家有多高。百米高楼属田贝,古榕树又一次做了见证。

原来,这两棵古榕树就是田贝的风水树。相传田贝人的祖先名叫林九木,被后世人尊称为九木公,这两棵古榕树就是九木公种下的。如今,在热火朝天的田贝花园工地上,这两棵古榕树仍然静静地竖立在原地为田贝人祝福。在田贝花园的建设过程中,为了保住这两棵风水树,田贝股份公司花费了200多万元建了基坑支护,“这两棵树在村民心中的地位太重要了,其他该拆的早拆光了,唯独这两棵树不仅要保护好,还要预留足够的生长空间。”在田贝花园工地,田贝实业股份有限公司董事长林达光动情地说。

的确,这两棵树是田贝村的“活字典”,它见证了田贝人敢为天下先、建设新家园的豪情。田贝村的历史最早可追溯到明末年间,当时林氏从福建蒲田扶老携幼,辗转来此,生息繁衍,苦心经营。这里田多地广,利于耕种,林氏的子孙们分居迁徙,各自生活,久而久之,形成上下两村。随着历史的变迁,一些外地的乡民也迁至此地,定居生活。村民按照传统观念,各自划地建房,东边一座,西边一幢,没有任何的规划,使得村屋高低错落,村道坎坷迂回曲折,村内处处污水横流,杂草丛生。改革开放后,深圳成为了经济特区,田贝村的大量农田被征用,下田贝村西面围湖筑堤,东面扩路加高,每到下雨天,下田贝村就积水成池,排水受阻。深圳经济的飞速发展,使得村民日益富裕起来,随后便有了拆旧建新的想法。1984年12月3日,在下田贝村原址上,新村破土奠基。在各级政府和各方的鼎力支持下,村民们同甘共苦,奋力排难,不尽艰辛,1986年元月16日新村竣工,上田贝村和下田贝村也合并成一个村。新村占地2万平方米,建筑面积26000平方米,耗资千余万元。75幢楼宇,造型新颖,井然有序。村内道路宽阔,交通顺畅,村容卫生,焕然一新。同时还配套建设了幼儿园、文化室、篮球场等娱乐设施。

古榕树不会忘记73岁的老村长林焕堂,他已于3个月前溘然长逝了。他曾经站在大榕树下显得那样普通,就是他,在拆迁前的多少个日日夜夜,拖着病弱老迈的身躯挨家挨户上门做工作,算明细账,直到乡亲们都笑逐颜开地在拆迁协议书上签了字,他也欣慰地笑了,其实他已经知道自己身患绝症。就在去世的前些日子,只要能走得动,他都要到工地来走走看看,大家齐心协力让田贝花园早日竣工就是他最大的心愿。

古榕树不会忘记关心支持田贝花园项目建设的市、区、街道的各级领导。现任深圳市人大常委会副主任、罗湖的老区委书记汤锦森,市规划局局长王鹏,区委书记刘学强、区长鲁毅,都曾多次在古榕树下听取田贝花园项目进展情况汇报,并要求建成罗湖乃至全市城中村改造的样板,进一步改善村民的居住条件,提升物业含金量,让集体股份经济实现可持续发展。还有笋岗办事处的老领导徐小康,街道书记赖炳良等,几乎每周开会协调解决项目推进过程中的各种问题。他们把心思都放在了村民的“幸福指数”上。区旧改办的领导也来了,是他们把市的旧村改造政策变成了田贝花园 的蓝图,一年后这一蓝图就要变成现实。

古榕树下的记忆实在太多,在田贝花园封顶仪式后,村民们聚集在树下吃着大盆菜,久久不愿离去。他们有一个信念:田贝人会拥有一个更加美好的明天。


 

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